Votre Projet Immobilier
Afin de mieux appréhender votre projet immobilier, OCCITANIE FINANCES vous apporte quelques notions concernant le crédit immobilier :
Le taux fixe :
Le taux est définit à la mise en place du contrat et demeure identique jusqu’à l’échéance. Vous avez toutefois la possibilité de moduler vos échéances (c’est-à-dire augmenter ou réduire la mensualité à date anniversaire).
Le taux variable sécurisé :
Le taux initial va être amené à évoluer à la baisse ou à la hausse dans la limite d’un plafond prédéfinit. Ce taux est généralement indexé sur l’Euribor et il offre l’avantage, en principe, d’être initialement moins élevé que le taux fixe.
Le taux variable non sécurisé :
Le taux initial est actualisé tout au long de la durée de vie du prêt sans aucunes limites concernant son évolution. Cependant, il peut être définit une période où le taux demeurera fixe. Cette solution offre l’avantage d’obtenir, en général, un taux de départ moins élevé que le taux fixe mais elle est soumise, de façon importante, aux risques conjoncturels.
Le prêt relais :
C’est une avance que la banque vous octroie sur la future vente de votre bien immobilier afin de vous permettre d’envisager une nouvelle acquisition. La durée maximale est de 2 ans et vous avez la possibilité de différer les échéances.
Le TEG (taux effectif global) :
C’est le taux qui calcule le coût réel de votre crédit. Il peut inclure notamment les frais de dossier, l’assurance, le coût de la garantie….
Le prêt amortissable :
C’est un prêt qui se caractérise par le remboursement, au fur et à mesure du temps, du capital ainsi que des intérêts. C’est le prêt le plus couramment utilisé par les organismes financiers.
Le prêt in-finé :
L’objectif premier de ce prêt est d’optimiser sa défiscalisation. Il s’articule en deux parties :
- Dans une premier temps, le paiement des intérêts du prêt tout au long de la durée.
- Dans un deuxième temps : combiné à un placement qui in-finé (à la fin) permettra de solder le capital emprunté.
L’intérêt majeur de ce prêt est de payer, tout au long de la durée, des mensualités d’intérêts uniquement, qui vont être défiscalisées en
totalité.
Sous certaines conditions, ces prêts peuvent se décliner :
Le prêt Conventionné :
C’est un prêt consenti par toutes les banques ayant passé une convention avec l’État. Il ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Il est destiné à financer la résidence principale.
Lorsque vous contractez un prêt, vous pouvez optez pour plusieurs options de remboursements :
- A échéances constantes : Dans ce cas, le remboursement de votre prêt demeurera identique tout au long de la durée de l’emprunt.
- A échéances modulables : Dans ce cas, le remboursement peut librement être augmenté et diminué à date anniversaire dans la limite d’un plafond et en fonction des volontés de l’emprunteur.
- A échéances progressives : Dans ce cas, la modularité est prédéfinie, c’est-à-dire que progressivement dans le temps, votre mensualité va être amenée à évoluer (le taux reste, lui, identique).
- Le différé d’amortissement : Il se caractérise par la possibilité, par l’emprunteur, de reporter le paiement des échéances dans la durée du prêt. Deux situations existent :
- Le Différé partiel : Dans ce cas, l’emprunteur va payer uniquement les intérêts du prêt. L’amortissement du capital sera reporté dans le temps.
- Le différé total : Dans ce cas, l’emprunteur ne va payer ni intérêt, ni capital ; sa mensualité totale sera reportée dans le temps.
- Le lissage de la mensualité : Lorsque l’emprunteur cumule plusieurs prêts (1%, prêt mairie…), la banque à la possibilité d’aménager les différents prêts afin d’obtenir une mensualité constante durant toute la durée de l’emprunt.
De manière générale, Vous avez la possibilité de cumuler des prêts annexes auxquels vous pouvez
avoir droit : 1 % patronaux, prêt mairie…
Les garanties hypothécaires : Elles confèrent à l’organisme prêteur le droit d’ordonner la vente de votre bien à son profit, en cas de non-paiement des mensualités du crédit.
- Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD): Cette garantie hypothécaire est retenue lorsque le prêt immobilier est destiné à l’achat d’un bien ancien ou achevé.
- L’hypothèque conventionnelle : Cette garantie hypothécaire est retenue lorsque le PPD ne peut s’appliquer : C’est-à-dire lorsque le prêt immobilier est destiné à l’achat d’un bien neuf (construction, VEFA). Son coût est plus élevé que le PPD car des frais de publicité foncière sont supportés.
Selon des critères qualitatifs, notamment en terme d’endettement, d’apport personnel…, vous pouvez bénéficier de la caution d’un organisme spécialisé ou d’une mutuelle en remplacement d’une garantie hypothécaire. Cet organisme se portera caution de l’emprunteur et remboursera le prêt à la banque en cas de non-paiement, mais pourra ensuite se retourner contre l’emprunteur pour obtenir remboursement de la dette.
Cette garantie est moins onéreuse que l’hypothèque et ne nécessite pas la mise en place d’un acte notarié. Il est à noter qu’une partie des fonds peut être restituée au terme de l’emprunt.
Nécessaire à la souscription d’un prêt immobilier, l’assurance de prêt permet de couvrir l’emprunteur en cas notamment de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Le bénéficiaire du contrat est l’organisme prêteur :
La garantie Décès : en cas de décès de l’assuré, le capital restant dû indiqué dans le tableau d’amortissement sera remboursé à l’organisme prêteur.
La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : c’est une incapacité physique ou mentale constatée et mettant l’assuré dans l’impossiblité définitive et absolue d’exercer toute activité rémunératrice ou tout acte de la vie courante. L’application de cette garantie entraîne, en général, comme le garantie décès, le remboursement du capital restant à devoir à la banque par la compagnie d’assurance.
La garantie ITT (Incapacité Totale de Travail) : l’incapacité temporaire totale de travail confère à l’assuré l’impossibilité , à la suite d’un accident ou d’une maladie, de se livrer à une activité professionnelle lui procurant un gain ou un profit. Dans ce cas, la compagnie d’assurance prendra en charge les mensualités du prêt durant cette période. Une franchise (période de carence) est généralement appliquée dans ce type de contrat.
La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : c’est une invalidité physique ou mentale constatée et mettant l’assuré dans l’incapacité d’exercer toute occupation lui rapportant un gain ou un profit . Dans ce cas, la compagnie d’assurance se substituera à l’emprunteur et remboursera les échéances du prêt durant toute cette période.
Malgré les nombreux contrats d’assurances disponibles sur le marché, il peut arriver que les emprunteurs aient des difficultés à s’assurer. Début 2007 a été mis en place des dispositifs légaux qui ont donnés naissance à la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé):
Cette convention a pour objet de proposer un grand nombre de solutions pour élargir l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé. Signée par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque, de l’assurance et de la mutualité et les associations de malades et de consommateurs, elle est en vigueur depuis le 6 janvier 2007.
La convention AERAS concerne les prêts professionnels, les prêts immobiliers et les crédits à la consommation dédiés.
Si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur les dispositions actuelles, n’hésitez pas à consulter le site : www.aeras-infos.fr/
Étude gratuite et sans engagement
N’hésitez pas à nous faire part de vos besoins. Chez Occitanie Finances, nous prenons le temps de faire un suivi précis de tout nos projets client.